Wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt oder einen Teil einbehält, ist das für viele Mieter frustrierend, zumal die Kaution oft mehrere tausend Euro beträgt. Doch wie lange darf der Vermieter die Kaution zurückbehalten? Welche Gründe rechtfertigen einen Einbehalt, und welche nicht?
Nach deutschem Mietrecht (§ 551 BGB) muss die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden, sobald alle Ansprüche geprüft sind. Dennoch kommt es häufig zu Streit: offene Nebenkosten, angebliche Schäden, verzögerte Abrechnungen oder schlicht fehlende Rückmeldung des Vermieters.
In diesem Leitfaden erfahren Sie:
wie lange der Vermieter die Kaution wirklich zurückhalten darf (3–6 Monate),
in welchen Fällen ein Einbehalt zulässig ist – und wann nicht,
wie Sie Ihre Kaution erfolgreich zurückfordern,
welche Rechte Sie bei Zinsen haben und
wie Sie bei Verweigerung Schritt für Schritt vorgehen.
Kurzantwort (für Eilige): Mietkaution zurückfordern
Wann muss der Vermieter auszahlen? Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt zurückhalten. Laut Rechtsprechung hat er 3–6 Monate Zeit, um offene Ansprüche zu prüfen. Sind alle Forderungen geklärt, muss die Mietkaution ausgezahlt werden.
Wann darf er einbehalten? Nur bei berechtigten Forderungen: offenen Mietzahlungen, Nebenkosten-Nachforderungen oder Schäden über normale Abnutzung hinaus. Normale Gebrauchsspuren rechtfertigen keinen Einbehalt.
Wichtig: Der Vermieter muss die Mietkaution verzinsen (§ 551 BGB). Bei langen Mietverhältnissen lohnt sich eine genaue Prüfung der Zinsabrechnung.
Vorgehen: Schriftliche Fristsetzung (z. B. 14 Tage) → Nachweise anfordern → ggf. Anwalt oder Mieterverein einschalten → Mahnbescheid beantragen → Klage auf Rückzahlung.
Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Nach Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution nicht sofort zurückzahlen. Er darf sie so lange zurückbehalten, bis er prüfen konnte, ob noch offene Mietzahlungen, Betriebskostennachforderungen oder mögliche Schäden bestehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt hierfür in der Regel eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten.
Wichtig ist: Der Vermieter darf die Kaution nur so lange einbehalten, wie tatsächlich ungeklärte Ansprüche bestehen. Sind alle Punkte geklärt, also Mietzahlungen vollständig, keine Schäden und die Betriebskosten abgerechnet oder realistisch einschätzbar, muss die Kaution ohne weitere Verzögerung ausgezahlt werden. Ein pauschales oder „vorsorgliches“ Zurückhalten ist rechtlich unzulässig.
Wenn der Vermieter wegen angeblicher Mängel einbehält, hilft auch unser Überblick: Mietminderung bei Mängeln – Tabelle & Rechte nach § 536 BGB 🔗
Kann man die Mietkaution früher zurückfordern?
Viele Mieter fragen sich, ob sie die Mietkaution schon vor Ablauf der 3–6 Monate zurückverlangen können. Die Antwort lautet: Nur in Ausnahmefällen. Solange der Vermieter noch offene Forderungen prüfen darf, etwa ausstehende Nebenkosten, mögliche Schäden oder Mietrückstände, besteht kein Anspruch auf frühere Rückzahlung. Erst wenn alle Positionen abschließend geklärt sind, kann die Kaution sofort eingefordert werden. Hat der Vermieter jedoch keinerlei nachvollziehbare Gründe mehr für einen Einbehalt, ist eine frühzeitige Rückforderung nicht nur möglich, sondern rechtlich geboten.
Wie lange dauert es wirklich, bis man die Mietkaution zurückbekommt?
In der Praxis zahlen viele Vermieter früher zurück, oft schon nach wenigen Wochen, spätestens aber nach Ablauf der Prüffrist von 3–6 Monaten. Längere Verzögerungen sind nur zulässig, wenn noch offene Nebenkosten oder Schadensfragen bestehen.
Ohne berechtigten Grund darf der Vermieter die Auszahlung nicht hinauszögern. Er muss dann die Mietkaution an Sie überweisen.
Wann darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten? (mit Beispieltabelle)
Der Vermieter darf die Mietkaution nur dann einbehalten, wenn tatsächlich berechtigte Ansprüche bestehen. Dazu gehören insbesondere offene Mietzahlungen, mögliche Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung oder Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Entscheidend ist dabei immer, dass der Vermieter den Einbehalt begründet und im Zweifel nachweisen kann.
Normale Gebrauchsspuren, etwa abgewohnte Wandfarbe, kleine Kratzer oder übliche Abnutzung im Bad, rechtfertigen keinen Abzug von der Kaution und führen häufig zu Streit. Liegt die Nebenkostenabrechnung noch nicht vor, darf der Vermieter lediglich einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, jedoch nicht die gesamte Kaution „vorsorglich“ einbehalten.
Die folgende Tabelle zeigt übersichtlich, wann ein Einbehalt zulässig ist und wann nicht, inklusive typischer Beispiele und häufiger Vermieterfehler.
| Mietkaution: Wann darf der Vermieter einbehalten und wann nicht? (mit Beispielen) | |||
|---|---|---|---|
| Grund | Zulässig? | Typische Beispiele | Häufige Vermieterfehler |
| Offene Mietzahlungen | ✔️ Ja | 1–2 Monatsmieten offen, Rückstände aus dem letzten Monat | Einbehalt der gesamten Kaution statt nur des Rückstands |
| Nebenkosten-Nachforderungen | ✔️ Ja | Abrechnung noch offen, mögliche Nachzahlung wahrscheinlich | Einbehalt eines viel zu hohen Betrags ohne Grundlage |
| Schäden über normale Abnutzung hinaus | ✔️ Ja | Brandloch im Boden, zerbrochene Fliesen, mutwillige Beschädigungen | Keine Fotos, keine Beweise, keine Kostenvoranschläge |
| Normale Abnutzung | ❌ Nein | Abgewohnte Wandfarbe, übliche Kratzer, Abnutzung im Bad | Verlangen von Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel |
| Streit ohne Beweise („Behauptungsschäden“) | ❌ Nein | „Bad war schmutzig“, „Kratzer am Parkett“ ohne Dokumentation | Keine Fotos, kein Abnahmeprotokoll, keine Fristen gesetzt |
| Vermutete zukünftige Kosten | ❌ Nein | „Vielleicht kommt noch eine hohe Nebenkosten-Nachzahlung“ | Einbehalt ohne konkrete Forderung oder Abrechnung |
| Kompletter Einbehalt der Kaution | ❌ In den meisten Fällen unzulässig | Nur bei massiven Schäden oder hohen Rückständen denkbar | Vermieter behält „vorsorglich“ alles ein → rechtlich unzulässig |
Wie viel der Kaution darf der Vermieter einbehalten?
Der Vermieter darf nur den Betrag einbehalten, der zur Deckung berechtigter Ansprüche erforderlich ist, nicht mehr. Ein vollständiger Einbehalt ist nur bei erheblichen Schäden oder hohen Mietrückständen denkbar. In den meisten Fällen ist ein teilweiser Einbehalt ausreichend und rechtlich geboten.
Kaution und Nebenkosten: Darf der Vermieter wegen offener Betriebskosten alles einbehalten?
Nein. Auch wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht, darf der Vermieter nicht die komplette Kaution „vorsorglich“ einbehalten. Er darf lediglich einen angemessenen Teilbetrag zurückhalten, wenn realistische Nachforderungen möglich sind. Ein Einbehalt ohne konkrete Grundlage ist unzulässig.
Kaution & Schönheitsreparaturen: häufigster Streitpunkt
Viele Vermieter behalten die Kaution wegen angeblicher Schönheitsreparaturen ein.
Wichtig: Nur wirksame Schönheitsreparaturklauseln sind verbindlich, viele sind nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam.
Normale Abnutzung (z. B. Abnutzungserscheinungen an Wänden, Laminat oder Bad) rechtfertigt keinen Einbehalt.
Was tun, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückzahlt? (Schritt-für-Schritt-Anleitung)
Wenn die Frist verstrichen ist und der Vermieter die Mietkaution einbehält, sollten Mieter zunächst schriftlich eine Frist setzen, zum Beispiel zwei Wochen. In diesem Schreiben sollten Sie auf den Rückzahlungsanspruch hingewiesen werden. Bleibt der Vermieter uneinsichtig, können weitere Schritte folgen. Oft kann eine außergerichtliche Einigung erzielt werden, wenn ein Anwalt, Schlichtungsstelle oder der Mieterverein eingeschaltet wird.
Falls der Vermieter die Mietkaution weiterhin einbehält, kann über das Amtsgericht ein Mahnbescheid beantragt werden. Sollte dies nicht zum Erfolg führen, bleibt als letzte Möglichkeit die Klage auf Rückzahlung der Mietkaution.
Ein Anwalt für Mietrecht in München 🔗 kann den Druck auf den Vermieter erhöhen. Oft reicht schon ein anwaltliches Schreiben, um die Zahlung zu erreichen. Der Mieterverein und eine Schlichtungsstelle bieten zudem rechtliche Unterstützung und können gegebenenfalls eine Mediation mit dem Vermieter initiieren.
Was tun, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?
Reagiert der Vermieter weder auf Nachrichten noch auf Fristsetzung, hilft ein gerichtlicher Mahnbescheid, um den Anspruch effizient durchzusetzen. Spätestens nach dem Mahnbescheid besteht eine klare rechtliche Grundlage, um die Kaution einzuklagen. Viele Vermieter zahlen jedoch bereits nach einem anwaltlichen Schreiben.
Mehr zum Thema Mahnbescheid in unserem Artikel: Mahnbescheid erhalten? Frist, Widerspruch, Vollstreckungsbescheid & Kosten im Überblick 🔗
Musterbrief zur Rückforderung der Mietkaution
In vielen Fällen reicht bereits ein klar formuliertes und rechtlich korrekt aufgebautes Schreiben aus, um den Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution zu bewegen. Damit Sie Ihre Forderung ohne Verzögerungen geltend machen können, finden Sie nachfolgend einen Musterbrief, den Sie einfach an Ihre Situation anpassen können.
Bitte beachten Sie: Wenn der Vermieter angebliche Schäden geltend macht, die Nebenkostenabrechnung strittig ist oder die gesamte Kaution einbehält, ist eine anwaltliche Rückforderung oft deutlich effektiver. Der Musterbrief eignet sich vor allem für eindeutige und unstrittige Fälle.
Musterbrief: Rückforderung der Mietkaution
(Hinweis: Für komplexe Fälle ist eine anwaltliche Rückforderung empfehlenswert.)
Betreff: Rückzahlung der Mietkaution – Mietobjekt [Adresse], Mietende am [Datum]
Sehr geehrte/r Frau/Herr [Vermietername],
das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] endete am [Datum]. Die gesetzliche Prüffrist von drei bis sechs Monaten ist abgelaufen bzw. es bestehen nach meiner Kenntnis keine offenen Forderungen mehr.
Ich bitte Sie daher, die Mietkaution in Höhe von [Betrag] € inklusive Zinsen gemäß § 551 BGB bis spätestens zum [Datum, 14 Tage Frist] auf folgendes Konto zu überweisen:
IBAN: [IBAN]
Name: [Name]
Sollten Sie Ansprüche geltend machen wollen, bitte ich um eine nachvollziehbare schriftliche Begründung sowie entsprechende Nachweise (z. B. Fotos, Kostenvoranschläge, Abrechnungen).
Mit freundlichen Grüßen
[Name]
Übrigens: Der Vermieter hat die Mietkaution zu verzinsen!
Wussten Sie, dass die Mietkaution bei einer normalen Vermietung (Studentenapartments ausgenommen), so wie sie im Bürgerlichen Gesetzbuch § 551 geregelt ist, vom Vermieter verzinst als Spareinlage bei einer Bank anzulegen ist? Vorgeschrieben ist eine Verzinsung von der aktuell gültigen Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Sollte Ihr Mietverhältnis also länger gelaufen sein, lohnt sich hier die Prüfung wieviel Geld Ihnen mit der Verzinsung zusteht.
Häufiges Missverständnis: „Zinsen gibt es nicht mehr“
Viele Mieter glauben, dass Vermieter die Kaution seit den niedrigen Zinsen nicht mehr verzinsen müssen. Das ist falsch. Auch wenn die Zinssätze in den letzten Jahren gering waren, bleibt die Pflicht aus § 551 BGB bestehen: Die Mietkaution muss verzinst und getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.
Wichtig: Die Zinsen gehören vollständig dem Mieter und müssen spätestens bei der Rückzahlung abgerechnet werden. Besonders bei langen Mietverhältnissen können sich über die Jahre spürbare Beträge ansammeln.
Benötigen Sie Hilfe?
Sie benötigen einen Rechtsanwalt für Mietrecht in München? Melden Sie sich gerne per E-Mail, telefonisch, per WhatsApp oder den unterstehenden Link.
Ihr Vermieter behält die Mietkaution ein?
Ich prüfe, ob der Einbehalt Ihrer Mietkaution berechtigt ist: schnell, transparent und rechtssicher.
FAQs - Vermieter behält Mietkaution: Welche Rechte habe ich als Mieter?
Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Nach Mietende darf der Vermieter die Kaution nicht unbegrenzt und unbegründet zurückhalten. Er hat drei bis sechs Monate Zeit, um offene Forderungen zu prüfen. Danach muss er auszahlen, sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen.
Wann darf die Kaution einbehalten werden?
Nur bei offenen Mietzahlungen, berechtigten Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung oder Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Normale Gebrauchsspuren rechtfertigen keinen Einbehalt.
Was tun, wenn die Kaution nicht zurückkommt?
Zuerst schriftlich mit Fristsetzung zur Rückzahlung auffordern. Reagiert der Vermieter nicht, helfen Mieterverein oder Anwalt. Auch ein gerichtliches Mahnverfahren ist möglich.
Gibt es Anspruch auf Zinsen?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution verzinst als Spareinlage anlegen (§ 551 BGB). Gerade bei längeren Mietverhältnissen lohnt sich eine Prüfung.
Darf der Vermieter wegen Schönheitsreparaturen die Kaution einbehalten?
Nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht. Die meisten sind unwirksam (BGH). Normale Abnutzung rechtfertigt keinen Einbehalt.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Auszug einbehalten, wenn die Nebenkosten noch offen sind?
Er darf einen angemessenen Teil zurückbehalten, aber nie die komplette Kaution.
Muss der Vermieter die Kaution auch nach einer fristlosen Kündigung zurückzahlen?
Ja, nur berechtigte Forderungen dürfen abgezogen werden.
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